Dom

Obecne rozpiętości cen za metr kwadratowy mieszkania w stanie deweloperskim

By POKLOpole / 29 listopada 2025

W III kwartale 2025 obserwujemy wyraźne zróżnicowanie cen mieszkań deweloperskich między metropoliami oraz silne lokalne rozpiętości wynikające z dostępności segmentu premium i zmian w raportowaniu ofert od 11.09.2025.

Średnie ceny w III kwartale 2025

Poniżej prezentujemy uśrednione ceny mieszkań w stanie deweloperskim w największych aglomeracjach za III kwartał 2025. Te wartości pokazują ogólny poziom cen, ale nie zastąpią lokalnej analizy dzielnicowej ani porównania mediany z średnią.

  • gdańsk: 16 700 zł/m2,
  • warszawa: 16 300 zł/m2,
  • kraków: około 16 300 zł/m2,
  • wrocław: 14 500 zł/m2,
  • poznań: 12 400 zł/m2,
  • łódź: 11 200 zł/m2,
  • górnośląsko-zagłębiowska metropolia: 11 200 zł/m2.

Rozpiętości w obrębie miast i segment premium

Średnie dla miasta maskują często bardzo szerokie spektrum cen. Rozpiętości sięgają od kilku tysięcy złotych za metr w częściach peryferyjnych do ponad 30 000 zł/m2 w ofertach luksusowych w centrach. W Warszawie i Wrocławiu luksusowe apartamenty w śródmieściu przekraczają bariery 20–30 tys. zł/m2, natomiast w Gdańsku lokalizacje nadmorskie i widok na Zatokę windują ceny powyżej 20 000 zł/m2. To oznacza, że przeciętny nabywca musi traktować średnią jako punkt wyjścia, nie jako ofertę odniesienia do konkretnej lokalizacji.

Dodatkowo wprowadzenie obowiązku publikacji cen ofertowych od 11.09.2025 spowodowało krótkoterminowy wzrost średnich ofertowych w niektórych miastach. W wyniku ujawnienia dotychczas nieupublicznianych ofert premium średnia ofertowa w Warszawie wzrosła o około 3% do ponad 18 300 zł/m2, a we Wrocławiu o około 3% do ponad 15 200 zł/m2. Mechanizm jest prosty: wcześniej ukryte, droższe oferty pojawiły się w statystykach i przesunęły średnią w górę, podczas gdy mediana pozostała bardziej stabilna.

Zmiany rok do roku i krótkoterminowe trendy

Rok do roku dynamika była zróżnicowana. Najsilniejszy wzrost notuje Trójmiasto, co związane jest z podażą luksusowych inwestycji przy Zatoce; jednocześnie rynek pierwotny jako całość jest od szczytu w poprzednim roku niższy o kilka procent. Poniżej najważniejsze zmiany r/r i elementy krótkoterminowej dynamiki:

  • trójmiasto: wzrost r/r 12,6%,
  • poznań: wzrost r/r 4,6%,
  • warszawa: niewielki spadek r/r 0,17%,
  • wrocław: spadek r/r 1,3%,
  • rynek pierwotny ogółem: spadek od jesiennego szczytu o 3,8%.

III kwartał 2025 przyniósł względną stabilizację po silnych wahaniach w pierwszej połowie roku. Jeśli segment premium pozostanie widoczny w statystykach, średnie mogą krótkoterminowo oscylować w górę, jednak dalsze korekty będą zależne od popytu oraz tempa oddawania nowych projektów na rynek.

Rynek pierwotny kontra wtórny — porównanie wybranych miast

Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym są zmienne i zależą od lokalnych warunków podaży. W niektórych miastach ceny wtórne są zbliżone do deweloperskich, w innych istnieje wyraźna premia dla nowej podaży.

  • gdańsk: pierwotny 16 700 zł/m2, wtórny 16 400 zł/m2,
  • kraków: pierwotny około 16 300 zł/m2, wtórny 16 900 zł/m2,
  • wrocław: pierwotny 14 500 zł/m2, wtórny 13 800 zł/m2,
  • katowice: pierwotny 12 700 zł/m2, wtórny 9 200 zł/m2.

Przykład Katowic dobrze obrazuje wpływ nowej, atrakcyjnej podaży deweloperskiej na średnią rynkową. Duża różnica między rynkami sugeruje możliwości negocjacji na rynku wtórnym, ale także potencjalne punkty wzrostu wartości w przypadku dobrze zlokalizowanych projektów deweloperskich.

Główne czynniki powodujące rozpiętości cen

Rozpiętości cen nie wynikają z jednego czynnika, lecz z kombinacji cech lokalizacji, produktu i regulacji. Poniżej najbardziej istotne determinanty, które kupujący i inwestorzy powinni brać pod uwagę przy ocenie ofert.

  • lokalizacja — centrum, nadmorskie tereny i brzegi rzeki podnoszą ceny ze względu na popyt i prestiż,
  • standard budynku i wykończenia — wersje premium i projektowe podnoszą cenę za metr,
  • metraż i układ — apartamenty >100 m2 kosztują relatywnie więcej za metr w segmencie luksusowym,
  • dodatkowe udogodnienia — miejsca postojowe, komórki lokatorskie, tarasy czy widok na morze generują premię,
  • marka dewelopera — znane marki mogą wymagać wyższych cen za reputację i gwarancję jakości,
  • regulacje i ujawnienie ofert — od 11.09.2025 większa przejrzystość spowodowała wzrost widoczności segmentu premium w statystykach.

Jak interpretować liczby i praktyczne wskazówki dla kupujących oraz inwestorów

Średnie są użyteczne do ogólnych porównań między miastami, ale w praktyce lepiej operować kilkoma dodatkowymi wskaźnikami i metodami analizy. Poniższe wskazówki pomagają uniknąć pułapek statystycznych i lepiej ocenić realne możliwości rynkowe.

  • porównuj średnie i mediany, jeżeli mediana jest dostępna — mediana lepiej pokazuje typową ofertę,
  • analizuj ceny w skali dzielnicy, a nie tylko miasta — różnice między dzielnicami mogą przekraczać 100%,
  • sprawdzaj oferty >100 m2, jeżeli rozważasz segment luksusowy — te oferty często kształtują górne wartości w statystykach,
  • uwzględniaj dane przed i po 11.09.2025 — publikacja cen zmieniła widoczność ofert i krótkoterminowo wpłynęła na średnie.

Dodatkowo warto monitorować: zmiany wolumenu sprzedaży, liczbę nowych projektów deweloperskich oraz relację cen ofertowych do transakcyjnych — to transakcje pokazują realny poziom cen, po uwzględnieniu negocjacji i rabatów.

Operacyjne wskazania dla strategii zakupu i inwestycji

Dla kupujących poszukujących wartości: rozważ regiony o stabilnym wzroście r/r (np. Trójmiasto +12,6% i Poznań +4,6%), ale rób dokładne porównanie ofert z rynku wtórnego; przykładowo w Katowicach różnica między rynkami wynosiła około 3 500 zł/m2 i może dawać okazje negocjacyjne. Dla inwestorów nastawionych na wzrost kapitału: obserwuj miasta z dodatnim wzrostem rok do roku oraz wskaźniki podaży nowych mieszkań. Dla nabywców premium: pamiętaj, że zwiększona przejrzystość ofert poprawia porównywalność produktów, ale jednocześnie ujawnia większą konkurencję w segmencie luksusowym, co wpływa na strategię negocjacyjną i czas wstrzymania się z zakupem do momentu spadku popytu lub promocji deweloperów.

Przeczytaj również:

Polubisz